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Peut-on reconstruire un bâtiment après sa destruction ou sa démolition ?
Vous pouvez reconstruire un bâtiment après sa destruction à la suite d’un sinistre ou après une démolition, même volontaire. Sous certaines conditions, vous pouvez le reconstruire à l’identique même sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Vous devez cependant suivre ces règles si vous ne remplissez pas toutes les conditions autorisant la reconstruction à l’identique ou si vous souhaitez reconstruire un bâtiment différent. Nous vous présentons la démarche par étapes.
À l’identique
Lorsque vous reconstruisez votre bâtiment strictement à l’identique, il est tout de même possible de réaliser des aménagements extérieurs mineurs et de réaménager vos espaces intérieurs. Vous pouvez par exemple créer une fenêtre à condition de ne pas ajouter de surface supplémentaire et de ne pas modifier le volume de votre bâtiment.
Les conditions à respecter pour une reconstruction à l’identique sont les suivantes :
Votre reconstruction à l’identique est soumise à des règles d’urbanisme. Elles peuvent être différentes de celles qui s’appliquaient lors de la construction originelle. Vous pouvez obtenir cette information en contactant le service de l’urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)Où s'informer ?
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) (Site internet)Les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle
Les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle
Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique selon les règles d’urbanisme en vigueur.
Les règles d’urbanisme ont changé depuis la construction originelle
Les règles d’urbanisme ont changé depuis la construction originelle
Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’autorisation, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction.
Cependant, votre reconstruction peut être refusée si le PLU, la carte communale ou le PPRNP contiennent des dispositions spéciales qui s’y opposent. Par exemple, elles peuvent rendre une zone inconstructible en raison d’une protection spéciale du lieu tel qu’un espace situé dans la bande littorale des 100 m. Un zone peut aussi être rendue inconstructible pour des raisons de sécurité telles que des catastrophes naturelles susceptibles de se reproduire. Elles peuvent également porter sur les caractéristiques du bâtiment à reconstruire (destination, implantation, hauteur ou aspect). Elles permettent ainsi de rendre le bâtiment plus conforme aux règles générales de la zone.
Vous devez vérifier et prouver que la construction de votre bâtiment a été autorisée par une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC). Vous pouvez l’obtenir auprès du service de l’urbanisme de la mairie ou du Basu pour Paris.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)Où s'informer ?
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) (Site internet)Sinon, vous devez prouver par tout moyen que la construction de votre bâtiment date d’avant le 15 juin 1943, qui est la date à laquelle le droit de construire a été soumis à autorisation. Vous pouvez par exemple obtenir cette information sur votre acte de propriété. Si vous ne l’avez pas, vous pouvez l’obtenir auprès du service de la publicité foncière.
Où s'informer ?
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement (Site internet)En effet, votre possibilité de reconstruction à l’identique varie si le bâtiment détruit ou démoli a été construit légalement ou non.
Bâtiment détruit ou démoli construit légalement
Bâtiment détruit ou démoli construit légalement
Vous pouvez reconstruire à l’identique uniquement un bâtiment construit dans la légalité.
Vous pouvez donc reconstruire votre bâtiment à l’identique sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’autorisation, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction.
Bâtiment détruit ou démoli construit illégalement
Bâtiment détruit ou démoli construit illégalement
Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique seulement si les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle du bâtiment. Sinon, vous devez respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’autorisation.
Un délai pour reconstruire à l’identique peut vous être imposé selon que les règles d’urbanisme ont changé ou non depuis la construction originelle :
Les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle
Les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle
Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique sans délai particulier.
Les règles d’urbanisme ont changé depuis la construction originelle
Les règles d’urbanisme ont changé depuis la construction originelle
En principe, votre bâtiment doit être reconstruit à l’identique dans les 10 ans après sa destruction ou sa démolition.
Cependant, le PLU peut prévoir un délai de reconstruction après démolition ou destruction inférieur à 10 ans.
Pour connaître ce délai, vous devez contacter le service de l'urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris.
Même si vous reconstruisez à l’identique un bâtiment, vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie, ou au Basu pour Paris.
Le type d'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :
Bâtiment jusqu’à 20 m²
Bâtiment jusqu’à 20 m²
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :
Formulaire
Formulaire
Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :
À Paris
À Paris
Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :
Bâtiment de plus de 20 m²
Bâtiment de plus de 20 m²
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :
Formulaire
Formulaire
Maison individuelle
Maison individuelle
Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :
Autre type de bâtiment
Autre type de bâtiment
Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :
À Paris
À Paris
Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :
La décision prend la forme d'un arrêté signé par le maire. Il y a plusieurs cas possibles :
Autorisation ou absence de réponse
Autorisation avec prescriptions
Refus motivé par une disposition spéciale du PLU, de la carte communale ou du PPRNP.
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, sur un même terrain est exonérée de la taxe d'aménagement et de la taxe d'archéologie préventive.
Si vous faites des modifications intérieures ou extérieures mineures, il peut y avoir une incidence sur vos impôts fonciers.
Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.
Où s'informer ?
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) (Site internet)Reconstruction différente
Vous pouvez reconstruire un bâtiment différent de celui qui a été démoli ou détruit. C’est le cas, par exemple, si vous modifiez sa destination, son implantation, sa surface ou son volume.
Vous devez alors respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Pour connaître ces règles, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris.
Où s'informer ?
Mairie
Mairie (Site internet)Où s'informer ?
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) (Site internet)Vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie.
Le type d'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :
Bâtiment jusqu’à 20 m²
Bâtiment jusqu’à 20 m²
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :
Formulaire
Formulaire
Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :
À Paris
À Paris
Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :
Bâtiment de plus de 20 m²
Bâtiment de plus de 20 m²
Cas général
Cas général
Sur internet
Sur internet
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :
Formulaire
Formulaire
Maison individuelle
Maison individuelle
Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :
Autre type de bâtiment
Autre type de bâtiment
Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :
À Paris
À Paris
Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :
La décision prend la forme d'un arrêté signé par le maire. Il y a plusieurs cas possibles :
Autorisation ou absence de réponse
Autorisation avec prescriptions
Refus
Sursis à statuer.
La reconstruction d’un bâtiment différent de celui qui a été détruit ou démoli engendre le paiement d'une taxe d'aménagement et d'une taxe d'archéologie préventive.
Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement :
Elle peut aussi avoir une incidence sur vos impôts fonciers.
Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.
Où s'informer ?
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) (Site internet)Où s'informer ?
Mairie
Pour des renseignements sur le plan local d'urbanisme ou sur votre dossier de déclaration préalable ou de permis de construire
Mairie (Site internet)Où s'informer ?
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)
Pour des renseignements sur le plan local d’urbanisme ou sur votre dossier de déclaration préalable ou de permis de construire à Paris
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) (Site internet)Où s'informer ?
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)
Pour des renseignements sur les taxes et impôts fonciers
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) (Site internet)Où s'informer ?
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement
Pour des renseignements sur la date de construction de votre bâtiment
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement (Site internet)Textes de référence
Code de l'urbanisme : article L111-15Principe de l’autorisation de reconstruction à l'identique
Code de l'urbanisme : articles L421-1 à L421-9Constructions nécessitant un permis de construire
Code de l'urbanisme : articles R421-9 à R*421-12Constructions nouvelles nécessitant une déclaration préalable
Code général des impôts : article 1635 quater DExonération de la taxe d’aménagement et de la taxe d’archéologie préventive
Arrêt du Conseil d’État du 6 décembre 1993 n°103884Aménagements extérieurs et intérieurs mineurs autorisés lors d’une reconstruction à l’identique
Réponse ministérielle n°90267 du 21 décembre 2010 relative à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment sinistréDéfinition de la reconstruction à l’identique
Réponse ministérielle du 7 novembre 2006 relative à la reconstruction à l’identique d’un bâtimentPossibilité de refus de reconstruction à l’identique en raison d’une protection spéciale ou pour des raisons de sécurité
Questions - Réponses
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