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Pays basque : montant du loyer pour un bail d'habitation depuis le 25 novembre 2024
Sur le territoire de la communauté d'agglomération Pays basque, le loyer d'un logement dont le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé depuis le 25 novembre 2024 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré. Nous vous expliquons.
Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement :
Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
À savoir
Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Le bail doit indiquer les montants suivants :
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Attention
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement du bail :
Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer
Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Action en réévaluation de loyer
Action en réévaluation de loyer
Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter 3 conditions :
1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :
3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) lors du renouvellement du bail.
Comment informer le locataire. ?
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire doit lui adresser une notification :
Cette notification doit contenir les éléments suivants :
Comment contester ?
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.
Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
Comment appliquer le nouveau loyer ?
Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :
Action en diminution de loyer
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière) :
La demande doit contenir les éléments suivants :
Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
Des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
Il est sous-évalué.
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Loyer non révisé
Loyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Mais il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il peut saisir :
Travaux
Travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Quelles sont les conditions ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.
Ces travaux peuvent être :
Ces travaux doivent :
Quel nouveau loyer fixer ?
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il peut saisir :
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :
Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Comment contester ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il peut saisir :
Loyer sous-évalué
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.
Comment fixer le nouveau loyer ?
Il faut respecter les 2 règles suivantes :
1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les sommes suivantes :
2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Comment contester le nouveau loyer ?
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'échec, il peut saisir :
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Le bail doit indiquer les montants suivants :
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Attention
Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.